Правильно оформить раздел имущества.

Прошу помочь нам с юридическим сопровождением. Я, мой гражданский муж и наш общий ребенок проживаем в его квартире. У него есть бывшая жена, которая приватизировала с мужем эту квартиру и с их сыном. То есть она, также имеет право на эту квартиру. Кроме этого у мужа есть дом. Они договорились между собой, что она забирает дом, но тогда она не претендует на квартиру. Как обезопасить их сделку дополнительно? Муж хочет прописать нас и оформить эту квартиру на нашего с ним сына. Я не хочу чтобы мой сын остался без жилья из-за этой женщины. Также из общего имущества, нажитого в браке, есть кафе и автомобиль. Возможно, ли не делить это имущество и как это правильно оформить?