Сдача жилья в аренду: как арендодатель может расторгнуть договор?

Читая газеты или ресурсы в интернете, очень часто встречаем разноплановые объявления по аренде жилья (люди сдают квартиры, дома или хотят арендовать). Данные предложения актуальны, так как много людей ищет съемное жилье по разным причинам. Условия современного сложного мироздания заключаются в том, что хозяин недвижимости и потенциальный арендатор обязаны заключать договор о аренде жилья.

Сдача жилья в аренду

Нормы ст.606 ГК РФ предусматривают что договор аренды - это акт, фиксирующий временный имущественный найм определенных вещей, движимых или недвижимых объектов. Основная юридическая суть договора заключается в том, что он фиксирует:

• переход объекта в распоряжение другого лица;
• временность пользования;
• обязанность арендатора периодически вносить определенную плату за пользование.

ВАЖНО!!! Сдача жилья в аренду без заключения договора приравнивается к сокрытию доходов, так как согласно нормам ст.210 Налогового кодекса РФ подоходным налогом должен облагаться весь финансовый приход физического лица. Утаивание доходов влечет за собой ответственность, предусмотренную нормами Налогового кодекса.

В договоре обязательно должны прописываться самые основные и важные моменты:

• данные сторон;
• адрес, этаж, количество комнат и площадь объекта недвижимости;
• общее состояние квартиры и перечень выявленных изъянов на момент передачи арендатору;
• перечень всего имущества, которое передается в пользование. Отметим, что опыт показывает необходимость указывать все вещи вплоть до самой мелкой детали;
• порядок проведения ремонта на объекте (текущий и капитальный) в случае необходимости;
• цель передачи объекта недвижимости в аренду физическому или юридическому лицу;
• порядок и условия, а также размеры оплаты аренды за календарный месяц;
• условия внесения задатка;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• права и обязанности сторон. Этот пункт необходимо всегда как составлять, так и читать очень внимательно, так как внести изменения после подписания уже н получится;
• порядок вступления в силу и срок действия договора;
• правила досрочного расторжения и выяснения возникающих споров между сторонами;
• дата заключения.

Расторжение договора в одностороннем порядке

На сегодняшний день нормы российского законодательства предусматривают несколько способов расторжения договоров (в том числе и договора аренды), а именно:

• обоюдное согласие;
• в одностороннем порядке;
• через суд.

В нормах ст.450 ГК РФ (пункт 3) предусмотрено, что любой договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если этот момент оговорен в соглашении или гарантируется нормами закона. Вместе с тем, нормы главы 34 ГК РФ не гарантируют право стороны на отказ исполнять заключенный ранее договор. Здесь прописано, что требовать расторжение договора аренды можно исключительно через суд.

ВАЖНО!!! Расторжение договора в одностороннем порядке, как уже говорилось выше, возможно в том случае, когда данная норма прописана в самом договоре. Исходя из этого, в грамотно составленном арендном соглашении всегда необходимо указать:

• возможность такого разрыва договора как факт;
• исчерпывающий перечень причин (например, невнесение платы за проживание в срок, просрочка оплаты коммунальных услуг, нарушение условий проживания и другие моменты, которые могут быть важны в конкретном случае) либо просто по желанию одной из сторон.

Если же в арендном соглашении не прописана возможность такого разрыва договора, то в случае физического насильного выселения арендаторов из квартиры (дома) семья имеет право жаловаться в органы полиции РФ.

В случае расторжения контракта арендодатель обязан вернуть арендатору излишне уплаченные средства.